¿Por qué sube el precio de la vivienda en Madrid si caen las compraventas?
Precios al alza y menos compraventas no es una contradicción: es escasez de oferta. Qué significa para quien compra, quien tiene activos y el off market.
Por Óscar Larrea ·
Los datos
- Precio de la vivienda en la Comunidad de Madrid, 1T 26 frente al año anterior
- +12,9 %
- Compraventas de vivienda en la Comunidad de Madrid, enero-marzo 2026 frente a enero-marzo 2025
- −5,3 %
- Compraventas de los últimos 12 meses (hasta jun 26) frente a los 12 anteriores
- −7,9 %
índice (2025 = 100)
| 2T 23 | 83.52 |
|---|---|
| 3T 23 | 82.634 |
| 4T 23 | 84.621 |
| 1T 24 | 87.504 |
| 2T 24 | 89.567 |
| 3T 24 | 91.164 |
| 4T 24 | 94.468 |
| 1T 25 | 99.111 |
| 2T 25 | 102.306 |
| 3T 25 | 104.115 |
| 4T 25 | 107.296 |
| 1T 26 | 111.85 |
operaciones
Últimos 12 meses12 meses anteriores
| jul 24 | 5526 |
|---|---|
| ago 24 | 8002 |
| sept 24 | 8837 |
| oct 24 | 6839 |
| nov 24 | 6032 |
| dic 24 | 7054 |
| ene 25 | 6923 |
| feb 25 | 7379 |
| mar 25 | 6605 |
| abr 25 | 6979 |
| may 25 | 7009 |
| jun 25 | 7211 |
| jul 25 | 5253 |
| ago 25 | 7704 |
| sept 25 | 7781 |
| oct 25 | 6218 |
| nov 25 | 5706 |
| dic 25 | 5668 |
| ene 26 | 6716 |
| feb 26 | 7193 |
| mar 26 | 5880 |
| abr 26 | 6194 |
| may 26 | 7056 |
| jun 26 | 6394 |
Fuente: INE, Transmisiones de Derechos de la Propiedad (tabla 6150)
Los dos indicadores, lado a lado
| Indicador | Último dato | Un año antes | Variación |
|---|---|---|---|
| Precio (índice), 1T 26 | 111,9 | 99,1 | +12,9 % |
| Compraventas, enero-marzo 2026 | 19.789 | 20.907 | −5,3 % |
| Compraventas, jun 26 | 6.394 | 7.211 | −11,3 % |
| Compraventas, 12 meses hasta jun 26 | 77.763 | 84.396 | −7,9 % |
Datos del INE consultados el 7 de octubre de 2026. Las compraventas son las inscritas en el Registro de la Propiedad en la Comunidad de Madrid, no solo en la capital.
Los datos oficiales lo confirman: en la Comunidad de Madrid el precio de la vivienda sube mientras las compraventas bajan. No es una contradicción, es escasez de oferta: se vende menos porque hay menos producto que encaje con lo que busca el comprador cualificado, no porque falten compradores. La pregunta útil para un inversor no es "¿cuándo corrige?", sino "¿qué papel juego yo en un mercado con poca oferta?".
Por qué ocurre
- Poca oferta en los segmentos más demandados: menos operaciones aunque la demanda siga ahí.
- Vendedores sin urgencia, que retiran el inmueble o mantienen el precio.
- Financiación más selectiva: se caen las compras con hipoteca, no las de contado.
- Mezcla de lo que se vende: si las operaciones que se cierran son más caras, el precio medio sube con menos ventas.
Un precio medio mezcla zonas, tamaños y estados muy distintos. Conviene leer siempre la serie completa y el detalle por zona. Fuentes de referencia: INE, Portal Estadístico del Notariado y Registradores.
Escasez no es burbuja
| Burbuja | Escasez | |
|---|---|---|
| Demanda | Especulativa | Real |
| Oferta | Abundante | Limitada |
| Qué sostiene el precio | Expectativas | Falta de producto |
Esto no garantiza que los precios no bajen nunca, pero es un cuadro muy distinto del de quien lleva años esperando una caída.
Qué implica
| Si ya tienes activos en Madrid | Si quieres entrar |
|---|---|
| La escasez te refuerza, pero no hace el trabajo por ti. | Esperar una corrección que no llega también cuesta. |
| Un activo sin reformar o mal posicionado es el que más gana con una revisión. | Funcionan mejor los activos para reformar, los inmuebles con cargas resolubles y las zonas en transformación. |
| Decide vender, reformar o mantener con precios de cierre reales de la zona. | Compite donde otros no llegan: el valor se crea con el trabajo, no solo con el ciclo. |
Nada de esto elimina el riesgo; lo que cambia es dónde se compite.
El off market
Con poca oferta, quien solo mira portales compite con todo el mercado por lo mismo. Muchos de los mejores activos se mueven antes, por mandatos exclusivos y relación directa con propietarios. Más en nuestra guía sobre qué es el off market.
Cómo lo vemos en Olara Capital
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